Программа капитального ремонта: плюсы и минусы

Мы вступаем в новую пору: теперь каждый дом сам отвечает за то, каким образом он будет ремонтироваться в будущем. Если раньше, до принятия закона о капремонте, такие вещи не оговаривались и оставались на усмотрении регионов, теперь принят Федеральный закон.
Жители пока еще не совсем понимают, что к чему — для них новая платежка лишь повод для расстройства: опять коммуналка растет.
Однако здесь речь не о простом росте тарифов (хотя стоить коммуналка будет теперь дороже) — внедряется принципиально иной механизм. Если раньше вопросы глубокой модернизации дома как-то откладывались на потом — в крайнем случае дом можно было признать ветхим, тогда жильцы получали взамен квартиры в новостройках. То теперь вопрос решен однозначно:
1) Сбору за капитальный ремонт быть
2) Обязанность по уплате ложится на жильцов
3) Обязанность за сбором и контролем расходования — на государстве.

У капремонта не самая простая схема, поэтому ниже выкладываю поясняющее видео — его снимал телеканал ТНТ, а меня с Маратом Исмагиловым пригласили в качестве участников. Я рассказываю про наш старый дом в Ижевске, 1928г постройки. По-моему, получилось неплохо:

Программа капитального ремонта: плюсы и минусы

Предложенная схема неплохая, потому что решать вопрос капитального ремонта домов все равно когда-нибудь придется. И совершенно точно любое обсуждение закончится решением, что платить за него должны сами жители. Поэтому сам закон я поддерживаю — тут, увы, нет красивых или хороших решений. Любое решение будет неприятным — за ремонт надо платить.

Вопрос вызывает вопрос контроля. Закон предусмотрел определенные самозащитные механизмы.
1) Например, все дома классифицированы по степени износа. Для одного только этого потребовалось «прошерстить» весь жилой фонд городов. Это очень непростая работа, потому что для этого нужно провести инвентаризацию: сколько в городе вообще многоквартирных домов?! По каждому составить небольшое досье: год постройки, состояние и т.д. Без взаимодействия с УК это выполнить невозможно, поэтому Регоператору ничего не остается, как налаживать отношения со всеми УК в каждом городе присутствия. Это хорошо, т.к. впервые появится общероссийская база (причем актуальная) по всем многоквартирным домам. Я бы сказал, что это рай для статиста и любителя big data.

2) Второй механизм контроля — предельные суммы на дом. В Ижевске (где я прожил 23 года) уже был опыт сбора средств на капремонт. Деньги аккумулировались в «общем котле», а потом на эти средства ремонтировались старые дома. Я прекрасно помню, что даже сами ремонтники говорили: «Некоторые дома было проще снести и построить заново, чем капитально ремонтировать» В их устах это звучит как геройство и бравада, но экономисту понятно — раз на некоторых домах было «сожжено» столько денег, значит, каким-то другим домам не осталось! Совершенно верно — скоро «общий котел» опустел.
Видимо, в память о таких ситуациях и введены предельные значения на выполняемые работы. Дома-очередники не будут ремонтировать в полном объеме. Комиссия должна обследовать здание и выявить самые необходимые работы. Чаще всего это будут кровли и подвалы. Все, что комиссия не засчитает — останется головной болью самих жильцов. И это правильно, т.к. при условии ограниченных ресурсов, жители будут выбирать самые необходимые работы. А кто хочет жить в хоромах — милости просим, покупайте новостройки! Пора уже принять как факт: некоторые дома потому и стоят так дешево, что в них нет живого места! Невозможно покупать гнилую панельную хрущевку, и не видеть, что ей осталось простоять лет 10-15. Поэтому не стоит ждать от капремонта, что старые «гнилушки» будут модернизироваться по последнему слову техники. Скорее, им сделают кровлю, заменят трубы — и все, хватит, дальше сами.

3) Графики постановки в очередь. Раньше такого не было: в каждом городе все (!) дома расписаны по очереди — какой дом будет ремонтироваться в каждую пятилетку. И эти данные выложены в сеть интернет — на сайте каждого Регоператора такая сетка-таблица есть. Конечно, остается вопрос: сумеет ли Регоператор выполнить график, а так же хватит ли на всех денег. Ведь уже сейчас, спустя всего год-полтора после запуска программы (в каждом регионе стартовала в разное время), очевидно: собираемость плохая. Причин несколько, о них поговорим позже.

4) Тем не менее, власти борются за собираемость. К примеру, я уже получил от Регоператора письмо-предупреждение, что у меня есть задолженность по оплате. Если вовремя не погашу — будут подавать ее в суд. Насколько могу судить, подход к вопросу серьезный — если долго с подачей иска тянуть, то можно пропустить срок исковой давности. Поэтому Регоператорам строго рекомендовано не тянуть кота за кошачьи органы, а подавать иски. Будут ли они истребованы потом или нет — это уже вопрос второй (на это ФССП есть). Важно показать: капремонт — это серьезно.

В настоящее время мы живем в переломный момент: если иски по долгам за капремонт будут приходить массово — люди постепенно начнут платить и привыкнут к новой платежке. Если с этими долгами будет шаляй-валяй, то народ торпедирует эту затею. А потом как обычно: too big to fail — слишком острый вопрос, чтобы нагнетать социальную напряженность.

Особое беспокойство у меня за те дома, кто собирает деньги на СпецСчета — им приходится тормошить должников самостоятельно, не все имеют такой ресурс. Было бы логично передать все эти функции РегОператору.

Кроме очевидных плюсов закона, в нем есть существенные минусы

  1. Не самая простая схема с местом накопления средств. Очевидно, что крепких и прибыльным домам лучше копить на спецсчетах. Тогда деньгами можно воспользоваться раньше, да и виды работ дом определяет сам. Но не так-то просто этот спецсчет открыть. Для ТСЖ все просто, а вот для домов под управлением УК есть определенные сложности. Если учесть, что доля ТСЖ в стране очень мала, то легко догадаться: большинство домов попадут в «общий котел» у Регоператора.
  2. Сложность в реализации закона: люди привыкли платить за то, про что в их почтовом ящике лежит квитанция. По капремонту платежки приходят далеко не во всех регионах. Замечено, где платежки рассылаются централизовано — там и платят лучше. А где житель должен сам куда-то идти, чтобы на свою голову отхватить себе лишний платеж за квартиру — там и сборы плохие. Человек сам себе не враг — он просто не пойдет! Например, у нас в Адыгее нужно идти в УК, там распечатывают книжечку сразу на год — отрываешь листочек и идешь оплачивать. Я прожил тут больше года, а узнал об этой схеме только когда принесли письмо-предупреждение. Да что я — весь район только тогда и узнал, когда по квартирам с предупреждениями стали ходить.
  3. Механизм остановки накопления. Пока что продолжается свистопляска с возрастом домов и необходимым процентом от суммы сбора. Сперва было так: новостройки могут собрать 5% от суммы капремонта и приостановить сбор. Потом говорили про 30% — как только собрали, можно прекращать рассылать платежки. Сейчас планируется принятие закона, что новостройки вообще не платят капремонт, пока дому не исполнилось 5 лет. Причем, если сперва новостройка платила, а потом примут закон — уплаченные деньги не возвращаются. Как вы считаете, как такая чехарда сказывается на платежной дисциплине?
  4. Отсутствие общественного контроля за качеством ремонта и видами работ. Увы, наша страна печально знаменита КОРРУПЦИЕЙ. Заказчиком работ по капремонту является Регоператор. Но конкретные торги проводят конкретные люди. Можно предположить, что конкурсы на выполнение работ будут проводиться не всегда прозрачно, не всегда законно, не всегда открыто. Так же есть предположение, что акты выполненных работ будут закрываться даже тогда, когда работы выполнены тяп-ляп — с кем договариваться, директора ремонтных фирм найдут. Если так и будет, то капремонт превратится в кормушку для нужных фирм близких людей. Тогда затея провалится полностью, это худший вариант. В Москве уже был прецедент, когда конкурс на выполнение капремонта в 8 домах выиграла фирма Игоря Чайки, младшего сына Генпрокурора. Для меня это плохой знак.
  5. Долг по капремонту остается на квартире, а не на собственнике. Тонкий момент, который является огромной дырой и местом для различных злоупотреблений. П.3 Ст.158 Жилищного кодекса указывает:
  • Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
    <…>
    3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Соответственно, если жителям дается в руки козырная карта: можно не платить капремонт, а потом продать квартиру покупателю-лопуху (не каждый знает, как проверить отсутствие долга по капремонту) — и обязанность перейдет на него с момента регистрации сделки. Уверен, что люди эту лазейку найдут и будут активно пользоваться — пик таких историй возникнет в интернете года через 2-3. Лучше закрепить долг за собственником, чем за квартирой. Потому что квартиру можно продать, а долг остается на человеке на всю жизнь — именно это, в свое время, стало причиной уменьшения долга по коммунальным платежам: УК не отдавали поквартирные карточки (требуются для регистрации сделки), пока владелец не гасил долг по коммуналке. Это имело волшебный эффект: неожиданно люди гасили 12-18 месячные долги!

Внедрение такого принципа при покупке квартир на вторичном рынке в ипотеку так же имело хороший эффект: банк не выдает ипотеку, пока продавец не принесет справку об отсутствии задолженности. Когда на кону стоит 3-4 млн за квартиру, люди были готовы заплатить 30-40 тыс.долгов. И для УК, и для старшего по дому это большой плюс: жилец может не платить годами, но перед продажей ему некуда деваться.

Считаю, что вскоре такая же практика будет внедрена и со справками об отсутствии задолженности за капремонт. Это правильно и это в плюс всем. Но мы должны до этого еще дорасти. Думаю, ближайшие года 2-3 станут решающими для всей программы капремонта: скатится ли она в коррупцию, или станет панацеей для муниципалитетов.

 

Друзья, давайте не будем теряться на просторах интернетов! Я предлагаю вам подписаться на новые статьи с сайта и получать их в удобном виде на email. Таким образом вы всегда будете получать все новые статьи. Что бы подписаться, пройдите по ссылке.


Понравилась статья? Поделитесь ссылкой, уверен она будет интересна и вашим друзьям.

Артем Палыч

Артем Палыч

Артем Медведев, в простонародье «Палыч», мне 30 лет и я живу в Краснодаре. Имею опыт управление как старым домом (старший по дому 1928 г. постройки), так и новостройкой. Подробнее обо мне...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *